進入2026年，香港房地產市場經歷了長達數年的深度調整期後，呈現出「觸底回升、交投回暖」的整體格局。
綜合各大外資測量師行（如世邦魏理仕 CBRE、戴德梁行、仲量聯行）以及各大地產代理機構（中原、美聯）的數據與最新分析，以下是2026年香港房地產市場的主要異動與未來預測：
一、 2026 年樓市的核心異動與趨勢
1. 樓價連月回升，全面進入復甦期
價格走勢：差餉物業估價署數據顯示，私樓售價指數在2026年延續了自2025年中以來的連升態勢，樓價指數按年上升約 $8\% \sim 9\%$。市場普遍確認樓市最壞時間已過，價格正處於穩步修復階段。
成交量急升：一手及二手物業買賣明顯轉旺。估計2026年全年住宅成交量可達 6.5萬至7萬宗，較先前顯著反彈。
2. 「供平過租」現象普及，引發「轉租為買」潮
按揭利率下降：隨著美聯儲持續減息，香港銀行同業拆息（HIBOR）穩定在低位區間，加上按揭利率回落至 3% 以下，大幅減輕了買家的供樓負擔。
租金居高不下：受到內地專才、外籍專業人士及非本地生（「留學香港」品牌）強勁需求的支撐，住宅租金持續高位破頂。許多租客發現「每月供樓金額已低於租金」，促使大量自住剛需及首置客直接「轉租為買」。
3. 政策紅利加持與「北水」重臨
全面撤銷辣招（印花稅）及調整細價樓從價印花稅稅階，顯著降低了交易成本。
政府將投資移民計畫獲准納入的住宅物業門檻調整至 3,000 萬港元，加上資本市場（股市及新股上市 IPO）強勁復甦，帶動顯著的財富效應，吸引大量來自內地及海外的高淨值資金重新流入香港豪宅市場。
二、 各大機構對 2026 全年樓價的預測
市場對2026年的住宅價格升幅呈現「大方向看升，升幅預估見仁見智」的分野：
| 機構類型 | 代表機構 | 2026全年樓價升幅預測 | 主要依據 / 核心觀點 |
| 地產代理（偏樂觀） | 中原地產、美聯物業 | +10% 至 +15% | 美元貶值、低息環境確立、股市財富效應及「轉租為買」剛需爆發。 |
| 外資機構（偏穩健） | 戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕 | +3% 至 +8% | 雖然基本面轉好，但龐大的發展商庫存仍需要時間消化，房企會採「求量多於加價」策略。 |
三、 各大物業板塊分化（Bifurcation）
1. 中小型大眾住宅（Mass Residential）
預測升幅：約 $3\% \sim 8\%$。
亮點：400萬至800萬港元的中小型單位因受惠於低首期及減息，成交最為活躍。
隱憂：部分供應重災區（如啟德、新界西北）一手貨尾積壓仍多，發展商開價依然較為克制。
2. 豪宅及超豪宅市場（Luxury Property）
預測升幅：約 $5\% \sim 10\%$。
亮點：供應極度稀缺，受惠於新資本投資者入境計劃（投資移民）及股市回升的財富效應，港島半山、九龍塘及九龍站等核心區豪宅錄得多宗高價大額成交，表現跑贏大市。
3. 工商舖及寫字樓（Commercial / Office）
寫字樓：依然面臨較高空置率，租金仍有小幅下行壓力，但跌幅已顯著收窄，市場正等待新成立企業與中資金融機構的進駐吸收。
零售舖位：呈現極化現象。核心購物區（如尖沙咀、銅鑼灣）受惠於旅客復甦，一線街舖租金回升 $5\% \sim 10\%$；但民生社區商舖則受北上消費及網購影響，表現較為平淡。
四、 2026 年買家與投資者的置業啟示
自住/換樓客：2026年是難得的窗口期，因為發展商為消化庫存暫不敢大幅加價，加上借貸成本顯著下降，可把握發展商提供的各類折扣或按揭優惠入市。
投資者：可重點留意鄰近大學區（如大埔、沙田、西營盤）或核心交通樞紐的中小型新盤，這類物業受學生及專才租客支持，租金回報率表現極佳。
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